不動産売却編：インスタマガジン【MAVES】2月号発行のお知らせ｜福岡の不動産会社の営業日報的ブログ
こんにちは、buchoです。
今日は雨ですね。週末の金曜日でただでさえ車の量が多いと思いますので、運転をされる方はくれぐれもお気を付けください。
標記のとおり、インスタマガジン【MAVES】2月号を投稿いたしました。今月号の巻頭特集は【不動産の買取】。買取と一般的な【仲介】の違いや、いわゆる買取向きの物件とは何か、という点に触れています。お時間がおありの方は、ぜひ一度お目通しいただけますと幸いです。
▲ 2月号の巻頭特集は【不動産の買取】について。不動産の売却を検討中の方は、ぜひご一読くださいませ。
この投稿では、弊社が買取のご提案を行う際のスタンスについても記載しています。大抵の場合、買取での成約は一般的な仲介での成約よりもその成約価格が低くなります。
なぜか。
不動産で考えると難しくなりがちなので、たとえば車を売るとき。
車屋さんに所有車を持ち込み、査定を受けます。その査定の結果、買取価格100万円の提示があった場合、あなたがその価格での売却を承諾すれば、売却価格100万円で取引は成立しますよね。
この事象を、車屋さん目線で考えますと、買い取る目的はリセール(再販)。あなたから買い取った車を点検、整備し、新たな購入者を探す訳ですね。要するに、車屋さん目線でみたとき、あなたから車を買い取るのは、言わば仕入れ。
車屋さんが、あなたから車を買い取る際、まずその車がいくらくらいでリセールが可能か検討します。ここでは、仮にリセール可能価格が170万円だったとします。仕入価格は前期のとおり、100万円。それに加えて、買い取った車の整備にかかる費用が15万円。その他、諸費用が15万円とすれば、仕入れにかかるトータルコストは130万円。そうやって【商品化】された車が、リセール価格を検討したとおり、170万円でリセールできれば、利益は40万円となります。車屋さんは、この利益40万円を稼ぐために、車を買い取っている訳ですね。
当然、リセール後に一定期間ないし走行距離に応じた保証を付ける場合もありますが、これは車屋さんからみればリスク。このリスクを補填する費用も、仕入れ時のトータルコストとして計算していることでしょう。
▲ 車屋さんが車を買い取る目的は、リセールによって利益を得ること。不動産の買取も同じことです。
不動産の買取もこの車屋さんのたとえと同じこと。買い取る会社はリセールを目的に不動産を買い取ります。よって、車屋さん同様、買取は【仕入れ】となります。
では、一般的な仲介とは何なのか。
これも、前記の車屋さんの例に準えて説明します。
Ａ：車を売りたい人
Ｂ：車屋さん
Ｃ：車を買いたい人
前記の車屋さんの例で、車の所有権移転の流れを記載しますと、
Ａ→Ｂ→Ｃ
ＡがＢに売り渡し、Ｂが整備した後にＣにリセールする。このような流れになります。
一方、一般的に仲介の場合は、
Ａ→Ｃ
車を売りたい人が、車を買いたい人に直接売るという訳ですね。Ｂが間に入らないことで、Ｂが享受しようとした利益40万円が不要となります。仮に、Ａが売ろうとした車は、売るために整備等が必要で、その整備等に、車屋さん同様30万円かかったとしても、車を買いたいＣを直接見つけられたとしたら、170万円で売れる訳ですから、結果的に、Ａは140万円で車が売れることになります。
しかしながら、Ａは車を売却する流れも知らず、Ｃのような買いたい人を探すことができない(面倒くさくてしたくない)場合は、ＡとＣの間に立って、その取引をサポートする人が必要です。そのサポートを依頼することが、不動産取引でいうところの、一般的な仲介となります。
この仲介人に、仮に成功報酬として、10万円の仲介手数料を支払ったとしても、結果的にＢに売るよりも30万円多く手元に残りますので、Ａも仲介人もWin-Winですよね。
▲ 買取と一般的な仲介。当然にどちらにもメリット、デメリットがあるため、不動産仲介営業とすれば、不動産売却を検討されている方のご要望、ご事情に応じてのご提案が必要です。そんなご要望等の聞き取りもせず、買取一辺倒の提案に終始する不動産会社、担当営業には違和感を覚えざるを得ません。ご注意を…
大抵の場合は、上述のような図式となるため、買取よりも一般的な仲介の方が、売却時にお手元に残るお金が増えます。なので、前振りが大変長くなりましたが、弊社が買い取りをご提案するスタンスは、【一般的な仲介では成約が難しい】場合に限っています。
なぜか。
端的に言えば、一般的な仲介なら、買い取りよりも高く売れる可能性があるのに、あえて価格の落ちる買取提案をいきなり行うのは乱暴と考えるからです。私が考える、不動産売買仲介営業の存在意義は、【不動産を売ることで、売主様のお手元に残るお金が1円でも多くなること】。これは、弊社のみならず、売却の媒介を受ける会社、営業すべてに言えます。
では、【一般的な仲介では成約が難しい】とはなんなのか、となりますよね。
ここから先は、インスタマガジン【MAVES】2月号をご覧いただければと思います笑 不動産の売却をご検討中の方、ぜひご相談くださいませ。
ではまた。
