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査定書で確認すべきポイント|土地売却検討の方向け



こんにちは。メイヴスの津田(Bucho)です。


本日のブログは【査定書で確認すべきポイント|土地売却検討の方向け】と題し、記事を書いてまいります。


 

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それでは本題です。


分譲マンションの一室であれば、極論すると、査定するお部屋と同じ間取り、同じ専有面積の上の階のお部屋が一ヶ月前に3,000万円で売れていたとすれば、この査定するお部屋も大抵の場合、3,000万円前後となりますが、土地はそうもいきません。なぜなら、同一性の高いマンションとは異なり、価格に影響を及ぼすポイントがたくさんあるからです。


土地の形状と接道の長さ、高低差


真四角の土地と歪な形をした土地。これを買い手目線で見たとき、同じ価格なら真四角の土地を選ぶ方が多いと思います。また、同じ面積であっても、道路に3mしか接していない土地(奥行長い)と道路に20m接している土地では、後者の方が選ばれる可能性は高いと思います。


また、土地の高さが隣接地に対してすべてフラットだったらいいのですが、土地と接している道路や隣接地に対して、高低差がある土地もありますよね。若干であればいいのですが、擁壁のやり替えを要する高さの違いがあると厄介です。


不動産に限った話ではありませんが、人がなにかしらモノを購入するとき、類似するモノ含め、複数のなかから比較検討を行い、買います。土地の購入についても同様で、買い手は査定対象地のみならず、複数の土地のなかから、自身にとってもっとも良いと思われる土地を購入します(予算、建築プラン等を鑑みて)。よって、査定価格には【買い手の目線】が反映します。



用途地域による規制


次に、用途地域の規制について記載しますが、それがどのようなものであるかは、下記「用途地域の説明はこちら」をご参照ください。


▲ 国土交通省ホームページで解説されています。


福岡で言えば、天神や博多など、いわゆる都心部は、商業地域が多いですが、この商業地域は、建蔽率や容積率が大きいため、延床面積の大きい建物が建築が可能です。よって、土地としての価格も高い。


片や、第一種低層住居専用地域は、もっとも規制の強い地域で、簡単に言いますと、住宅が乱立する状況を抑止しています。たとえば、春日市であれば、高さ制限10m、外壁後退1mというものがあります。


これは、読んで字の如く、建物の高さは10m以内に、外壁は、土地の境界ラインから1m以上離れていなければならないという規制がかかります。それに加え、敷地面積の最低限度165㎡というものがあります。これは、建物を建築するために165㎡以下に分筆(分割)してはならないというものです(実はこれ、価格にかなり影響します)。


極端な例でご説明します。


①330㎡の土地と②329㎡の土地があるとします。その広さの差はわずか1㎡ですが、高く売れる可能性が高いのは、①。これは、上述の敷地面積の最低限度の規制が影響しています。


端的に言えば、土地の分筆(分割)が、①は可・②は不可(②:329㎡÷2=165㎡を下回るため、分筆(分割)ができません)。


これがなぜ、価格に影響するのか。


たとえば、このエリアの相場的な土地の価格帯が2,000~2,500万円としましょう。①の場合は、分筆した後、165㎡=50坪の土地が2区画できます。相場的な土地の価格帯で売り出そうとすれば2,000万円÷50坪=40万円/坪、2,500万円÷50坪=50万円/坪となり、土地の価格を示すときによく言う【坪単価】は40~50万円となります。


次に上記②のケース。②は面積的に分筆不可のため、1区画での販売となります。それをこのエリアの相場的な土地の価格帯にあてはめると、329㎡=99.52坪。2,000万円÷99.52坪=20.1万円/坪。2,500万円÷99.52坪=25.1万円/坪となります。よって【坪単価】は20.1~25.1万円となります。


当然、②の方が2区画に分筆された①の土地より広い(ほぼ倍)ため、高く成約するポテンシャルは秘めていますが、土地の価格が高くなればなるほどに、予算(建物建築まで含めたたトータルコスト)との兼ね合いで、土地を買える人の分母は減ります。よって、敷地面積が大きい方が【坪単価】は下がる傾向にあります(近所の人が「このエリアは坪40万円で売れるよ」というのはよくあるお話。でも、広さや前記した他の要素によっても価格は異なるということですね)。


ただ、厄介なのは、近所の人が言うのならまだしも、前記した要素が価格に影響するということを知らない営業さんがいるということです。そのエリアの過去の取引事例(実際に売れた事例)をみて、それらの事例地の個別の状況など考慮せず「大体、坪40万円くらいかー」と安易に捉え、単純に土地の広さにその坪単価を掛けて算出された価格を【査定価格】として、売主様に伝えているのもまた現実…(嘘かと思うでしょうけど不動産業界あるあるです)。これはまさに愚の骨頂ですね。



査定書で「担当営業のキャリア(力量)」を確認


土地の形状や接道の長さ、高低差。用途地域等の規制。長くなるため、この記事には記述していませんが、越境・被越境(構造物等が隣接地の境界を越えていたり、逆にこちらの敷地に出てきていたり、というもの)もそうですが、このようなことをなんら考慮せずに提示されている査定書をよくみかけます。


分譲マンションのように、いわば決められた箱の中にある不動産を査定するのは、直近の取引事例をもとに算出が可能で、いわゆる実勢価格とそのほど大きな乖離は起こり得ませんので、査定を依頼した売主様の【取らぬ狸の皮算用】感は比較的小さなものですが、土地の売却においては、査定を行う営業さん次第でこれが起こり得ますので注意が必要です。


最後に、この記事の結論ですが、分譲マンションとは異なり、土地や戸建の取り扱いは、担当スタッフのキャリアの差が如実に表れます。査定の時点でそれに気づけば事なきを得ますが、売主様にとって最大のリスクになり得るタイミングは、引渡後です。土地や戸建をそれほど取り扱ったことのない営業さんが、引渡後に想定されるリスクまで考慮していると思われますか?


売買契約の当事者は売主様と買主様であり、担当営業ではありません。買主様に説明交付する重要事項説明書への重要事項の記載漏れは不動産会社の責任ですが、契約内容に関するトラブルで実害を被るのは当事者である売主様であり買主様


不動産売却が現実的になったときに売却を託す不動産会社、担当者選びには注意が必要ですね。



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