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不動産購入:中古マンション購入+リノベーションを実現するために必要なこと



こんにちは、bucho です。


早いもので、今月も残すところあと1週間となりました。月末にかけて、人の動きも活発になります。弊社においても、複数の契約事やお引き渡しなどが控えていますが、ミスがないように注意したいものです。


さて、本日の blog テーマは【マンションリノベを実現するために必要なこと】です。このテーマについて、個人的な見解を書かせていただきます。



新築マンションや築浅のマンションの価格高騰を受け、それらを購入できる分母が減っています。そうした背景もあってか、築古の物件を購入→リノベーションの需要が増えています。


実際に、弊社にも、そのような物件情報がほしいとおっしゃるお客様が非常に多くいらっしゃいます。ただ、それを実現できている方というのは、非常に少ないのが現実です。


需要があるのに、実現できていないのはなぜでしょうか?


これらが実現できていない最大のネックは【物件購入判断にかかる検討時間の長さ】と私は考えます。以下、よくあるパターンを書きますね。


■ 営業「リノベ向けのいいマンションが見つかりました。内覧されませんか?」→お客様「ぜひお願いします」→(内覧)→お客様「この物件でリノベプラン、見積をお願いします!」→営業「わかりました。内覧に同行したリノベ施工会社○○さんにプラン、見積を依頼します」→お客様「お願いします。どれくらいの日数がかかりますか」→リノベ会社「2週間以内には頑張ります!」→お客様「よろしくお願いします」


(数日後)


営業「検討されていたあの物件、別のお客様で成約したみたいです…」→お客様「…そうですか…。気に入っていただけに残念です。また、いい物件のご紹介、お願いします」→営業「わかりました」→そして ■ に戻る。


このケースが大半ではないでしょうか。


これを繰り返しているうちに、担当営業も物件検索にかける熱量が下がって、そのお客様に物件紹介の連絡をする頻度が減り…、お客様においても、話がなかなか前に進まないため、営業と同じように気持ちが萎えてしまう。


大体がこんな感じと思います。


そのような、いわゆるネガティブスパイラルに陥らないようにするためには【リノベ予算を予め決めておく】ことが肝要です。その予算を計算するためには、マンション購入も含めた全体の予算設定、資金計画が必要です。


たとえば、毎月の支払額を12万円以内にしたい場合。管理費と修繕積立金、車をお持ちであれば駐車場代のコストが3万円なら、ローン支払いは9万円まで。諸費用やリノベ費用まで含めたフルローン、借入期間35年、ボーナス時返済額の増額なし、金利0.8%で試算しますと、借りられる金額は、およそ3,250万円となります。


物件価格が2,000万円、それにかかる諸費用が150万円だとした場合、リノベ施工に回せるお金は1,100万円(予算3,250万円 - 本体2,000万円 - 諸費用150万円)となります。


これで、リノベにかけられる予算は設定できました。あとは、この予算の範囲内で【やれることをやる】。適当なことを言っている訳ではなく、中古マンション購入+リノベを実現されたいなら、このような感覚じゃないと難しいと思います。


ご自身が気に入る物件は、他の人も気に入ると思った方がいいです。そうした状況で、プラン+見積に2週間、その後に検討なんていう時間を取ることは現実的に困難と思った方がいい。他の人に買われたら、終わりですよ。


だから、予算設定(資金計画)の後は、どのようなリノベをしたいのか、準備しましょう。間取りは○LDKにしたい。キッチンや浴室はこういうものがいい。クロスや床材はこのようなイメージにしたい…。などを、事前にリノベ会社さんと打ち合わせして、お客様とリノベ会社さん、不動産仲介業者の営業さんと、そのイメージを共有しましょう。


ここまでできれば、イメージが具体化しているため、リノベ会社さんは、どのような物件であっても大方のリノベ費用が想定しやすい。不動産の営業さんは、お客様にどういう物件を紹介したらいいか、をシンプルに把握できます。


でも、できないものはできないという認識を持つことも重要。①不動産の営業さんに、相場よりも安い、いわゆる【掘り出しもの】を紹介してほしい、とか、②リノベ会社さんに【キッチンや浴室などの設備は、ネットで買って支給するから安くしてほしい】などは、あまりおすすめはしません。


①不動産仲介の営業をしている私から見て、いわゆる【掘り出しもの】なんてものはないと考えた方がいいです。もし、そんなものがあったら、その情報を得た不動産会社が買っています(私はお金がないので買えませんが…)。もしくは、リノベ再販を行う会社に情報を提供して、成約を目指します。個人に売却するよりも、リノベ再販業者さん(宅建免許あり)に売却した方が、その物件の売主さんのリスクも減るし、仲介営業としても楽だからです。


②リノベは、クロス貼替や設備交換だけの簡易工事ではなく、そのお部屋全体の施工をするもので責任施工です。ネットで注文したものを付けたい(=少しでも安くしたい)とか、クロス屋さんには知り合いがいるから、そこを使いたい(=安くなる?知り合いにリノベすると言ったら、クロス貼だけでも使ってほしいとせがまれた?など)とか、お気持ちは重々わかりますが、やめた方がいいと思います。間違いなく嫌がられますし、最悪の場合は、工事を請け負ってくれないと思いますよ。


ちなみに、弊社には、リノベのプランと見積、施工が可能なグループ会社があるため、この手のご相談を受けた際には、前記のような組み立てを行い、お客様の希望される物件の検索から紹介(内覧)から売買契約。住宅ローンの段取りから引渡しなどの、不動産仲介業務およびリノベプランと見積、施工に至るまでを段取りし、お客様の理想の実現に向けて、トータルでサポートしています。


これまでも、複数のお客様の理想をある程度、形にしてまいりましたが、やはり、理想と現実にはギャップがあります。そのギャップを埋めるために、時には厳しい意見をお伝えすることもありますが、理想の実現に向けては、その購入・施工プランの共有が、もっとも大切な要素と弊社は考えます。


中古マンション購入+リノベを実現されたい方は、ぜひ、弊社までご相談ください。理想を実現するプランを策定させていただきます。


ではまた。