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  • 執筆者の写真Bucho

不動産査定をご依頼の方へ



こんにちは。メイヴスの津田(Bucho)です。


本日のブログは【不動産査定をご依頼の方へ】と題し、記事を書いてまいります。少々長くなりますが、最後までお付き合いいただけますと幸いです。


 

株式会社メイヴスは 不動産【売買仲介】専門会社


■スタッフ全員が業務コンプライアンスの

 厳しい大手不動産会社出身

■スタッフ全員が【宅地建物取引士保有

■スタッフ総計2,000件超の不動産売買仲介

 培ったあらゆる経験と高値成約ノウハウ


不動産取引に携わる者には必須と言える宅地建物取引士の資格を保有し、なによりも取引の安全性を最優先に考える、業務コンプライアンスの厳しい環境下で育ったスタッフの面々が【売主様の利益を最大化させる】ご提案を行います。


▼ 当社YouTubeチャンネル はこちら ▼


 

一括りに不動産会社と言いましても、賃貸仲介がメインの会社、アパートやマンションの管理がメインの会社等、それぞれ特色(強み)が異なります。そのなかで、弊社は、不動産の【売買仲介】のみを行っている会社です。


もちろん、不動産を売却される方(以下、「売主様)といいます)には、転勤等のご事情により「売るか貸すか迷っているので、どちらも査定してほしい」というご相談をいただいたり、「(弊社仲介により一棟アパートを購入された)お客様から、「アパート管理もお願いできますか?」といったご相談をいただいたりと、不動産【売買仲介】以外のお話をいただくこともございます。


そのような、弊社のいわゆる【専門外】のご相談につきましては、弊社提携の専門会社をご紹介することでご対応いたしております。これは、例に挙げた賃貸仲介や賃貸管理のみならず、不動産売買に関係するすべてにおいて、弊社には、信頼できる提携先がございます(司法書士・土地家屋調査士・弁護士・税理士・解体や残置物撤去、引越業者さん等)。


ともすれば、「すべてを一社で取り扱える会社に不動産売却も頼みたい」とお思いになる売主様もいらっしゃるかと存じますが、昔から「餅は餅屋」と言いますように、頂戴するご相談毎に、その道のプロフェッショナルをご紹介し、そのご紹介先のこれまでの経験とノウハウを基に、売主様にとりまして、その時点の最適解を提示・提案してもらえる方が安心ではないでしょうか。


たとえば、とんかつを食べたいときに、カツカレー提供店に行きますか?私なら、美味しいとんかつ専門店にまいります(変なたとえですみません…)。


弊社のご紹介が長くなりましたが、端的に申しあげますと、弊社は【美味しいとんかつが食べたい人にどこよりも美味しいとんかつを提供する会社(専門店)】です。


前記のとおり、弊社には数多くの不動産売買仲介の経験と、それら経験から得た高値成約を叶えるノウハウがございます。一朝一夕では集積されることのないこの経験とノウハウこそが、弊社の最大の強みでございます。


弊社に寄せられる毎月の売却相談件数


さて、本題ですが、そんな【不動産売買仲介専門会社】の弊社には、売主様のご検討状況の濃淡は別として、ひと月でおよそ100件の不動産売却相談がございます。この【100件】という数字、多い?少ない?率直にどう思われますでしょうか?


私の前職は、言わずと知れた不動産売買仲介大手の住友不動産販売ですが、在籍した最終年の2021年は、月によって変動するものの、平均すれば70件前後だったと記憶しています。私が勤務していたのは福岡のど真ん中に存する天神の店舗で九州エリアの旗艦店舗。それでこの件数です(今は何件くらいなのかは存じ上げませんが…)。あくまで、大手の住友さんとの比較でしかありませんが、100件という数字は相対的に見て【多い】と言えるのではないでしょうか。


その100件の応対をする弊社のスタッフは主に3名(いわゆる「営業」スタッフ。弊社ではディレクターと呼んでいます。また、私はその3名には含まれておらず、プロデューサーという立ち位置で全体を管理しています)。いくら少数精鋭とはいえ、たったの3名で毎月100件の売却相談をこなしています。


また、前記のとおり、毎月100件前後の不動産売却相談をいただいている訳ですが、それらご相談の約8割は【不動産一括査定サイト】経由のものです。スマホ全盛の現代において、不動産に限らずですが、世の中にある大抵のことはなんでも、自分の好きなように、好きなタイミングで調べることができるようになっている訳ですから、不動産の売却においても、一括査定サイト経由が大半というのも、当然と言えば当然ですよね。(※この先の記事は、一括査定サイト経由で不動産売却相談をされた方向けになります)


覚えていらっしゃるかどうかわかりませんが、一括査定サイトをご利用されたとき、査定の種類(手法)をご入力されたかと思います。サイトによって、記載の仕方や表現は異なりますが、そこで【訪問査定希望】か【机上査定(簡易査定)希望】を選択されたと思います。


多くの方は、ここで【机上査定(簡易査定)希望】をチョイスされていると思います。それもそのはず。ただただご自身が所有されている不動産を売ったときの概算価格が知りたいだけなのに、このどちらかしか選択肢がなければ、「訪問されるの?面倒だな…」と考えるから当然で、私でも【机上査定希望】を選択するはずです。


前記のとおり、ほとんどのことがスマホで解決する時代なのに、わざわざよく知らない人を家に招いて相談する、という選択肢は面倒くさい以外の何物でもありません。まして、不動産の営業…。売却の依頼をするまで家に居座られるんじゃないかとか、少々不安にもなりますよね(私は、会わないで解決することなら会わないで解決したい派です)。


そんな【机上査定】をご依頼される方へ、私からのアドバイス(上からな言い回しですみません…ほかに適切な言葉が浮かびませんでした)とお願いがあります。


机上査定ご依頼者様へのアドバイス


まずは、机上査定をご依頼される方へのアドバイスですが、詳細に触れると長くなりすぎて、お読みになるのに疲れると思いますので(実は私も書くの疲れました)、要所のみを以下に記します。


 

分譲マンションの机上査定をご依頼の方】ほとんどのケースは、机上査定と訪問査定で価格が変動することはありません。なぜかと言えば、机上査定であっても訪問査定であっても、一般的な営業さんが査定価格を算出するにあたって、その基となるデータはほぼ同じだからです(大抵はレインズやふれんずで過去の取引事例をみて算出します)。よって、もっと言えば、査定する会社によって、大幅に価格がブレるということも考えづらいので、査定価格がほかと比べて圧倒的に高い会社、低い会社には注意が必要です。考え方としては、机上査定で出てきた価格に対して、仮にご自身がご自身が住まうそのマンションを買おうとした場合に、リフォームが必要と思えば机上査定額より下振れ、築年数は経過していても直近で水回りを好感した等、手を施しているのであれば机上査定額より上振れする、といったイメージです。


 

オーナーチェンジ(現況賃貸中)の不動産の机上査定をご依頼の方へ(一棟アパートやマンション含む)】この場合は、査定対象の不動産を貸している訳ですから、基本的に室内確認ができませんので、机上査定=本査定となります。そして、その査定に必要となる情報は【賃料(家賃)です。なぜかと言えば、賃貸中である以上、買い手目線で言えば、居住用ではなく投資用不動産となり、投資効率(期待利回り)が求められるため、その投資効率算出の基となる賃料が査定価格算出に必要となる訳です。よって、現況が賃貸中の場合は、月額でも年額でもいいので、賃料をご教示ください(これは、弊社のみならず、どの不動産会社に査定を依頼しても同じです)。もちろん、賃料がわからなくても想定賃料ベースでよければ算出は可能ですが、想定と実際の賃料が変われば査定価格も変動するので注意が必要です。


 

土地・戸建の机上査定をご依頼の方へ】これは、前記した分譲マンションの場合及びオーナーチェンジの場合と少し異なります。結論から申しあげると、机上査定と訪問査定(この場合においては訪問査定というより【現地確認を経た場合の査定】と表現した方がしっくりくるかもしれません)では、算出される価格が大きくズレる可能性をはらんでいます。その可能性が高いものを以下に列挙します。


① 隣接地、前面道路と高低差がある土地

② 敷地面積が比較的広い土地

③ 正方形、長方形ではなく、形状が特殊な土地


これらに該当する場合は、机上査定(現地確認未実施の査定)で算出された価格を鵜吞みにして売却後の計画を立てることは少し危険です(わかりやすくたとえるならば、喉の痛みに効く薬を求めているのに、待ちに待った挙句、処方されたのがコンビニでも売ってるのど飴だった、こんなこともあり得るということです)。


一括査定サイト経由で不動産査定のご依頼をいただく場合、査定依頼者様(売主様)が求めるものは、概算であっても査定価格今売ったらいくらで売れるかという情報だということは、弊社も重々承知のうえでご理解をいただきたいのですが、たとえば前記①~③に該当しない【平坦かつ形のきれいな40~50坪の住宅用地】であれば、査定対象物件が存するエリアの相場観に対象物件の広さを掛けるだけでいいんです。誰でもできます。掛け算ができれば小学生でも算出できます(例:エリア的に坪50万円×広さ40坪=査定価格2,000万円)。


しかしながら、たとえば①の場合、高低差があるということは、大抵は、擁壁(コンクリートブロックや間知ブロック等)があるので、場合によっては、建物を建築(再建築)するにあたって、擁壁の新設が必要となることもあります。そしてそれには、多額の費用がかかるケースがあります。上記の例にそれを加味しますと【エリア的に坪50万円×広さ40坪=査定価格2,000万円…だけど、擁壁新設に1,000万円かかる見込みなのでマイナス1,000万円で査定価格は1,000万円】となります。


不動産売却を検討中の方にとって、不動産売却はなにかしらの目的を達するための手段です。たとえば、売却益をアテにして、不動産の買い替えを検討されている方もいらっしゃいますし、売却対象の不動産の住宅ローンの残債(残り)が1,500万円だった場合、上記の例に当てはめると、2,000万円で売れると思って売却を決意したのに、ふたを開けてみると1,000万円でしか売れそうもない…なんてこともある訳です。


よって、前記①~③に該当する場合においては、机上査定(現地確認未実施の査定)で算出された価格を鵜呑みにされないようご注意ください(捕らぬ狸の皮算用をされた後に、弊社に売却相談をされる方、たくさんいらっしゃいます。悪いのは机上とは言えそんな査定をして売主様をを躍らせてしまった不動産会社の担当者ですけどね)。


弊社からのお願い


要所のみ書きますね…と言っておきながらのこの文量…。そろそろ締めに移りたいと思います。最後に、机上査定をご依頼の方へ、弊社からのお願いです。


私は、机上査定をご依頼される方と同じく、会わずに解決できることは会わずに解決したいと思っています。それは、スイッチオフのときにはあまり人と会いたくない私の性格的なものもありますが、会社としても、少数精鋭で業務を回していますので、会わずに解決できる方が効率的です(ドライに聞こえるかもしれませんが)。よって、この点においては、査定依頼者様と利害関係は一致しています。


一方で、いくら机上とは言え、現地確認を行わないと査定の価格に大幅な乖離が生まれる可能性を孕んでいる場合、それをわかっていながら、適当な査定価格を提示する仕事は、個人的にはやりたくありません。それは、その査定が意味を持たない可能性があるからにほかなりません。


会わずに済むなら会わずに済まそうは、マンションやオーナーチェンジ、立地・形状が問題ない土地・戸建のみだからであって、前記①~③に該当する土地・戸建の場合は、時間を使ってでも、手間がかかってでも、極力ズレのない価格提示がしたいと思っています。


その結果として、「その価格だったら売るのやめます」と売主様から言われたら、私たちは労力だけを負った形(無収入)となりますが、適当な価格提示を行うくらいだったら、はっきり言って、そちらの方がマシです。


また、このお話に少し関連しますが、一括査定サイトは、その名のとおり、不動産会社各社に一括で査定を依頼できる性質上、弊社のみならず、他社さんにも依頼をされています。それら他社さんのなかには、即日査定!を謳っていたり、一括査定依頼後にガンガン電話してきたりと、マンパワー全開の会社さんもあろうかと存じます(実際あるから言ってますが…)。


弊社は、繰り返しになりますが、少数精鋭で業務を回しているうえ、場合によっては現地確認を経て査定をしたり、定休日明けには20件近く机上査定の依頼が入ったりしていますので、どうしても、その土俵に立つことができません。場合によっては、机上査定に1週間ほど時間を要する可能性もあります。


活字に起こすと、記載内容はともすればドライな印象を与えてしまうかもしれませんが、私たちは、可能な限り、私たちを信用して求めていただける方に対して最高のパフォーマンスをご提供したいだけ、なんです。その点、どうかご理解くださいませ。


長々となりましたが、弊社からのお願い事項をまとめます。


 

弊社からのお願い(まとめ)


① ご依頼時の状況によっては、机上査定に時間がかかる場合がございます。


② 土地・戸建の机上査定のご依頼の場合で、前記①~③に該当される場合は、現地確認を許可ください。適当な価格提示をするのが嫌だからです。


③ 弊社は基本的に、査定書類のご郵送は行わず、メールでお送りしています。ご郵送をご希望の場合は、その旨、担当ディレクターにお申し付けください。


④ メールやSMSでのご連絡が主になります。お電話をご希望の場合はその旨、担当ディレクターにお申し付けください。


⑤ とはいえ、せっかく毎月100件の売却検討者様とマッチングしていますので、査定(依頼)内容確認を目的に、査定依頼後7日間は、弊社コールセンターから依頼者様にお電話をさせていただいています。お電話をお取りになられましたら、査定に関するご要望をお伝えください(コールセンター使ってるのは福岡じゃ弊社くらいと思います)。


⑥ 売却が現実的な場合(新たな買い手に引き渡しを完了したい時期まで半年を切っている)は、実際にお伺いして、不動産売却のすべてを総合的にご提案させてください(こればっかりは会わなきゃ厳しいです。120分間、お時間をいただければ、どこよりも高値成約できる理由をお知らせします)。


 

以上です。長文、最後までお付き合いくださり、まことにありがとうございました。ここまでお読みいただきました暁に、ご売却が現実的となりましたら、ぜひ弊社をご用命ください。慣れない不動産売却、どこよりも円滑に、ストレスなく、高値成約を実現します。



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