• bucho

福岡都市圏の建売住宅事情



こんにちは、bucho です。


5月最後の週末、皆様いかがお過ごしでしょうか。私は本日、営業スタッフ多忙により、とある建売住宅のオープンハウスに、ピンチヒッターとして常駐しています。


建売住宅のオープンハウスに入るのは何年ぶりでしょうか。


福岡の建売住宅市場も一昔前と比べて、様変わりしました。個人的に、一番変わったと思う点は【敷地面積がコンパクトになったこと】です。


少し前までは、敷地面積が40~50坪のものが多かったと記憶していますが、現在は、エリアにもよりますが、30~35坪が主流となっている印象で、なかには、20坪くらいの狭小地に3階建が建築されているケースもあります。このような、狭小地に建つ3階建の住宅は、東京や大阪などの大都市には昔からありましたが、福岡も随分都会になりましたねー。


それでは、なぜ、建売住宅は、以前と比べ、敷地面積がコンパクトになってきたのでしょうか。



その答えは、福岡都市圏の【地価の上昇】にあります。


内容をわかりやすくするため、ひとつの例を挙げますね。


たとえば、5~6年前、坪30万円前後で取引されていたエリアがあるとします。そのエリアは、その後、地価が上昇し、今では、坪50万円前後で取引されています。


上記の例で、建売住宅建築用地として約90坪の土地を仕入れ、その建築をする場合、一昔前までは、2筆に分筆して、2棟の住宅を建てるプランが一般的でした。その場合、単純に等分するとして、1棟あたりの敷地面積が45坪ですから、土地相当額が1,350万円(一昔前の土地相場坪30万円×45坪)。その土地上に建てる住宅の相当額を2,000万円とすると、敷地面積45坪の建売住宅がトータル3,350万円で販売されていたことになります。



しかし今は、地価が上昇しています。


同じ計算式に今の坪単価を当てはめると、土地相当額が2,250万円(坪50万円×45坪)。建築コストの上昇率は考慮しないとして、住宅相当額を2,000万円とすると、4,250万円で販売しないと採算が合わなくなってしまいます。


でも、地価は上昇しても、国民の年収は上がっていないのが現状 …  販売価格が高くなればなるほどに、購入できる人の母数は減ってしまいます。であれば、どうにかして、一昔前と同じ価格帯で販売ができないか、と考えた結果が【敷地面積をコンパクトにすること】です。


上記の例でいえば、90坪を2筆にしていましたが、これを3筆すれば、坪50万円となった今でも土地相当額は1,500万円(坪50万円×30坪)。住宅相当額が同様に2,000万円の場合、トータル3,500万円で販売できます。敷地面積はコンパクトになりましたが、一昔前と同じ水準で販売することが可能となった訳です。


その、コンパクト化された敷地に建てる住宅も、建築・販売する会社によって、デザイン性や間取りパターンが異なりますので、今後、機会があれば、そのあたりの違いについてもご紹介できればと考えています。


弊社は、福岡の建売住宅専門サイト「ふくおか建売市場」を運営しています。こちらは、重複掲載が一切なく、写真掲載点数も多く、情報盛りだくさんのサイトに仕上がっていますので、福岡で建売住宅をお探しの方は、ご活用ください。



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ではまた。