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机上査定と訪問査定の違い|福岡の不動産会社の営業日報的ブログ



こんにちは、buchoです。


早速ですが、本日は【机上査定と訪問査定の違い】について、記事を書きたいと思います。


弊社は不動産売買仲介専門店であるが故、日によって件数のバラつきはありますが、毎日のように不動産の査定のご依頼を多数頂戴します。


上物がない土地や古家付きの土地、中古一戸建、分譲マンション(区分所有物件)、一棟アパートやマンション等の投資用物件(収益物件)等、依頼される物件の種別は多岐に渡りますが、それら依頼のほとんどはネット経由でもたらされます。



私がこの業界に入ったのは2012年。


当時は、「チラシをみて電話しました」とか「家を売りたいんだけど…」と来店されるお客様が多数おり、ネット経由の売却相談はどちらかといえば割合的に低かったと記憶しています。


それから11年経ち、今や売却相談のほとんどはネットを介して…というのが大多数を占めるようになりました。


それもそのはず。


2012年当時はまだ、携帯電話=ガラケーの時代。スマホ普及率はそれほど高くありませんでしたが、今はスマホが当たり前。NTTトコモモバイル社会研究所の調査によると、2023年の携帯電話所有者におけるスマホ比率は「96.3%」とのこと。


電車やバスに乗っている人の手にはスマホ。人気のパン屋さんに並んでいる人の手にもスマホ。スマホで動画をみながらごはんを食べたり、ジムでエアロバイクをこいだり…。きれいな景色を撮影するときもスマホ。寝る前にアラームをかけるのもスマホ。


100人いたら96人がスマホを持ち、その96人のうちのほとんどがなにかにつけてスマホに頼る日常を送っているこの現代社会において、「わからないことを検索する」ときも、頼るのは、もちろんスマホです。


そのような状況下において、「不動産の売却」だって、大抵の人はスマホで検索します。そして、その辿り着く先が不動産の「一括査定サイト」です。



一括査定は、なにも不動産業界に限ったことではありません。車を売りたいときや引越ししたいとき等、人がなにか行動を起こそうとするとき、スマホで検索すれば、大抵は一括査定サイトが存在します。それも、一つではなく多数のサイトが乱立しています。


不動産の売却においても同様。スマホで調べると、一括査定サイトという括りのなかでも、様々なサイトが存在します。不動産を売りたい人、売ろうと思っている人はこれらを比較・検討、自身にあったサイトをチョイスし、そのサイトから査定依頼を行う。これが不動産売却における、現代の一般的な流れです。


サイト内で査定に必要な項目を入力し送信すると、すぐさまたくさんの不動産会社から電話がかかってきます。一括査定サイト経由で所有不動産の査定をご依頼した経験のある人はおわかりかと思いますが、日中に依頼を掛けようものなら、びっくりするほど瞬時に、たくさんのコールが鳴りますよね。


それもそのはず。


一括査定サイトに登録している不動産会社からすれば、ほかの会社にリアクションスピードで負けないように、我先にと電話を急ぎます。そして、査定依頼者である不動産所有者様と電話が繋がったら、大抵の場合、挨拶も早々に、「訪問査定」を推してきます。


なぜ、訪問査定を推してくるかというと、不動産所有者様と会いたいからにほかなりません。会うことで、会えない他社を出し抜ける。会うことで、不動産営業トークを披露できる。会うことで、所有不動産の売却依頼(媒介契約)の獲得に近づける。そのような理由から、不動産会社の営業のほとんどは会おうとしてきます。


でも、「会いたい」、「会おうとする」のは、営業のエゴ。


依頼者である不動産所有者様の第一の目的は、不動産会社の営業に会うことではなく、所有する不動産の「査定価格」を知ること。よって、弊社では、そのような依頼者である不動産所有者様の希望にお応えすべく、「速やかな査定価格のご提示」に注力しています。


本日のブログテーマ「机上査定と訪問査定の違い」の本題まで大変前振りが長くなりましたがここからが本番…。もう少しお付き合いくださいませ笑


そもそも机上査定と訪問査定って、どのような違いがあるのでしょうか。その違いを図示します。以下の図をご確認ください。


これは、机上査定と訪問査定の違いを簡潔に表したものです。書いているまんまなので、項目ごとのご説明は割愛します(また長くなるので…)が、要するに、提示する査定価格の精度が違ってくるよ、というお話です。


確かに、机上査定より訪問査定の方がその精度が高まるのは事実。対象不動産の使用による劣化の程度は机上では図れないので、訪問査定の方がより現実的な査定価格の提示が可能となります。ただ、弊社は、それを重々理解したうえで、机上査定による「速やかな査定価格の提示」に注力しています。


なぜか。


それは、前記のとおり、「その段階において、依頼者である不動産所有者様は、精度の高い価格を求めていないと思うから」です。


何事においても、物事を進めるには順序があります。


不動産売却において、「明日、所有不動産を売りたいから今日、不動産会社に相談しよう」なんてことはないはず(あれば至急相談してください…最短3日で現金化できます)。近い将来の売却を睨んで、徐々に動き始める人がほとんど。なのにいきなり、「会いましょう」とか言われると「そこまで望んでいないのに…」となって当然ではないでしょうか。


「半年後には転勤の内示が出そう。愛着がある家を売るのは残念だが、転勤となれば致し方ない…」とか「家族の人数が増えて手狭になったから、今より部屋数の多いマンションに住み替えを検討しているが、今すぐではない」とか「親から相続した不動産。空家だから心配だが、3回忌が終わる来年を区切りに、売却しようかと考えている」等、将来的な不動産売却の可能性を視野に入れ、情報収集を進めていくものです。


その情報収集の一環としての査定のご依頼。その時点で必要な情報を、速やかにご提示することが弊社の役割なのかなと思っています。


ただ、以下に列挙する項目に該当する場合は、訪問査定をおすすめします。


① 売却が現実的な場合(売却したいタイミングが半年を切っている等)

② 早期現金化を希望されている場合(1,2ヶ月で現金化したい等)

③ 土地・戸建の場合で、敷地と隣接地(前面道路を含む)に高低差がある場合

④ 土地・戸建の場合で、敷地面積が広く形状が特殊の場合(150坪以上、旗竿地等)

⑤ 中古物件購入+大幅な改装を実施している場合(リノベ等)


端的に申しあげて、上記①と②は、そのスケジュール感も含め、ご要望等の詳細をヒアリングのうえ、最適な売却プランの提示してもらうことが必要な段階と言えます(①弊社のご提案基本スタンスである「売却時にお手元に残るお金を1円でも多くすること」を叶えるためには、売却したい時期の半年前くらいから始動するのが理想的)。


上記③~⑤につきましては、現地確認未実施の机上査定では、現実的な売却可能額との乖離が大きくなる可能性が高いためです(高低差=擁壁のやり替え等費用検討が現地確認なしでは難しい/敷地広く形状が特殊=ある程度の寸法が不明の状態では検討が難しい/リノベ物件:室内程度次第で価格変動の幅が大きい等)。


このようなケースの場合には、査定のご依頼をいただいた際に、こちらから「訪問査定」をご提案させていただきます。これは、弊社のエゴではなく、その方が不動産所有者様のためになると思うためですので、前向きにご検討くださいませ。


大変長くなりましたが、弊社の「机上査定」が、不動産売却を検討されている方の一助となれば幸いです。ここまでお読みいただき、ありがとうございました。





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