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売却編:土地売買における測量の必要性



こんにちは、bucho です。


本日のblogテーマは【土地売買における測量の必要性】について書こうと思います。


まず前提として、土地の売買においては、基本的には測量が必要と言う認識をお持ちになられた方がいいかと思います。なぜかというと、買い手さんの購入条件として「確定測量を行った上で引渡しすること」を付される場合が多いためです。

ではなぜ、そのような条件が付されることが多いのか。以下に列挙します。


● 土地境界点をはっきりとさせるため


これは、土地売買の取引において、基本となります。境界点がどこかわからない場合、買い手さんとしては不安ですよね。たとえば、四角形で境界点が4点ある場合、1点だけなくなっていて、残り3点があればある程度推測がつきますが、仮に全点ない場合は、もはやどこからどこまでが対象地かわからないし、越境、被越境もわからないですよね。


対象地にブロック塀があって、そのブロック塀の所有者は誰なのか、これも境界標がない場合はわかりません。ブロックは対象地内なのか、隣地のものなのか、はたまた共有なのか…わからなければ困りますよね。


それを放置して、売買契約をしたときの買い手さんの惨状は …


隣地との境目がどこかわからない訳なので、マイホーム建築にあたって、勝手にはブロックも立てられない…。だから、隣地所有者のところに挨拶に行って、ブロック打設について話してみたところ、境界ラインの認識にズレがあり、トラブル発生…。こういう場合って、あとから来た住人の方がどうしても立場が弱くなりやすいので、泣き寝入りするしかない…


このような、無用なトラブルを防止するために、確定測量を求められることがあります。



● 対象地を分割(分筆)するため


ある程度まとまった広さのある土地の場合、法人さんが事業用地として購入するケースがあります。たとえば150坪ある土地を購入後に3分割して宅地分譲したいなど、法人さんによって事業計画は異なります。そうした場合、分割(分筆)するためには、確定測量※が必要となります。よって、購入条件として、確定測量要となる訳です


※ 確定測量 … 対象地と境界を接する土地の所有者すべてに境界確認のための立ち合いを要請し、境界を確定し、確定した境界をもって、測量を行うことを言います。この場合の、対象地と境界を接する土地の所有者すべてというのは、対象地と接している道路管理者も含まれます。たとえば、道路管理者が福岡市の場合は、福岡市に対しても、立ち合いを要請することになります。また、この申請、段取りは、土地家屋調査士という有資格者が行います。接する境界点数によってかかる費用はことなりますが、いわゆる住宅地の場合で45~55万円くらいかかります。また、確定測量完了まで、一般的には、およそ2~3ヵ月かかります。なかには、隣地所有者と連絡が取れず、さらに時間がかかる可能性もあります。



● 登記簿面積に誤差がないかの再確認を行うため


登記簿謄本に記載されている面積。いざ、測り直してみると誤差が生じる可能性があります。それを確認するために、確定測量の実施を購入条件にされる場合があります。たとえば、対象地の存するエリアの土地相場が坪200万円前後としたとき、測量の結果、3坪減ったとなると、金額にして600万円も変わります。いわゆる【価値】に関わることなので、要望される訳ですね。


ただ、これは、対象地を所有している売主さんにとってメリットとなる場合もあります。前記したのは土地が減った場合ですが、当然に増える場合もあります。ただ、これは確定測量を行ってからでないと、その増減は正確には分からないので、対象不動産のお引渡し時に、その誤差分の清算を行います。また、その増減の幅がごくわずかなものであったら、お引渡し時に清算をしないという特約が付される場合もあります。



近年、境界に関するトラブルは増加しています。そのような事実は、不動産仲介営業は当然わかっていますし、注文住宅のハウスメーカー、工務店の営業さんも把握されていますし、当然ながら、買い手さんも土地を買うにあたって境界が大切であるということは理解されています。だから、これから、土地の処分を検討されている方は、売買において測量は、基本的に必要とお考えになられた方がいいと思います。



「測量なんかしなくても、ここからここまでがワシの土地じゃから大丈夫じゃ。測量なんかせん!」とおっしゃる方も、けっこういらっしゃいますが、はっきり言って、もうそんな時代じゃありません。土地を売るということは、数ある売り土地のなかから、購入検討者さんに選んでもらわないといけません。そんななか、取引上当たり前のことをやってくれない売主さんから土地を買おうなんて可能性は、ほぼないと思った方がいいですよ(よっぽど安けりゃ可能性はありますが…ただ、安く売るくらいなら測量して高く売った方がよくないですか?)。


最後に弊社のアピール。弊社はグループ会社に土地家屋調査士事務所があります。土地の売買は、前記のとおり、買い手探し→売買契約→測量→引渡し、というのが、一連の流れ。弊社であれば、ワンストップで対応が可能です。ぜひご用命ください。