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不動産売却:住宅ローンが残っていても売却は可能でしょうか?



こんにちは、bucho です。


梅雨が明けたと思ったら、早速台風が…。今日時点の予報では、来週火曜、水曜あたりが九州上陸の見込み。気を付けたいですね。


さて、本日の blog テーマは【住宅ローンが残っている不動産の売却は可能か?】について書きたいと思います。


結論から言いますと【可能】です。


その際の大まかな流れは、① 売買契約締結→②抵当権抹消準備→③決済(引渡)となります。以下、数字を含めたイメージ。


例:不動産を3,000万円で売却、住宅ローンの残債が2,000万円の場合


①の時点で受け取れるのは手付金。一般的には売買価格の5%から10%なので、売買価格が3,000万円であれば、150万円~300万円といったところでしょうか。その後、②を経て、③引渡時に、残代金(売買代金から手付金を差し引いたお金)を受領(手付金が300万円だった場合は残り2,700万円をこのときに受け取る)。同時に、固定資産税等やマンションであれば管理費等の日割清算額を買主さんより受領します。


③で受領したお金で、住宅ローンの残債を一括返済します。この例のケースではお手元に約700万円(残代金2,700万円-ローン残債2,000万円)残りますね。


②は、③の引渡時に、住宅ローンの残債を一括返済することを前提に、住宅ローンの借入を行っている金融機関に対して、抵当権(≒担保)を抹消する書類を準備してもらいます。この書類を、所有権移転登記と同時に法務局に申請することで、担保が消えた不動産を買主さんに譲渡するが可能となります。


これは、買主さん側が段取りする所有権移転登記申請を執り行う司法書士の先生に併せて依頼するケースがほとんどで、費用は大体20,000円前後です。引渡に売主さんの都合が合わず、止むなく欠席となった場合は、引渡前に司法書士の先生による事前の本人様確認および諸手続きが必要となり、売主さんの自宅に伺うなどしたときは、別途出張料がかかったり、権利証紛失の場合は、同じく司法書士の先生による本人情報作成費用がかかったりしますので、注意が必要です。


この準備にかかる期間は金融機関によって様々です。概ね2週間程度は想定していた方がよいですが、なかには1ヵ月ほどかかる場合もありますので、こちらも注意が必要(抵当権抹消書類の準備が引渡期限に間に合わなかったら、厳密に言えば【契約違反】となります※)。


※ 一般的には、担当営業がその抵当権抹消書類の準備が必要な時期に、売主さんに、その段取りを促しますが、それを忘れていて、引渡時期に間に合わなくなった場合、安易に引渡期日の延長を買主さんに申し出ることがありますが、これは厳密に言えば、契約違反。買主さんが期日延長の申し出を了承しなかったらと考えると非常に怖いですね。仲介営業の皆さん、気を付けましょうね。契約書に記された契約内容を甘く考えてはいけないよ。



オーソドックスな内容は上記のとおりです。では【売買代金<住宅ローン残債】の場合はどうなるのか。


この場合は、手出しが必要となります。たとえば上記のように3,000万円で売却、残債が3,200万円の場合は、200万円を別で用立てる必要があります。


不動産市況が好調の今は、築浅の不動産以外ではあまり見なくなりましたが、少し前は当たり前のようにこのケースがありました。住宅ローンの支払いが困難で売却するしかなくなったとしたとき、売るときに現金の手出しが必要というのは、そもそも難しいですよね。


でも、売らないと、ずっと住宅ローンの支払いを続けないといけません。これは本当にきつい。だから、私よりもキャリアの長い営業さんの価格査定は非常にシビアです。だって、皮算用で査定して、実際が【売買代金<住宅ローン残債】、こうなってしまったら、売主さんの計画は水の泡。そういった面でも、査定価格と言うのは厳しめに考えていた方がいいと思います。


売り手市場の福岡都市圏。ただ、市況上昇と比例して、買い手さんの収入が上がっている訳ではありません。それに加えて、物価高、ローン金利上昇…。いつ、この市場が弾けるかわかりません。そして、一度弾けるとなかなか浮上しないのが不動産市況。近い将来、不動産の売却を検討されている方は、「まだ上がる」など、あまり欲を出さずに、早いうちに売却を検討された方がいいかもしれませんね。


ではまた。



※ 上記記載の内容には、仲介手数料等の売却時諸経費を考慮していません。その点、ご承知おきください。