とある日の私の一日｜福岡の不動産会社の営業日報的ブログ

こんにちは、buchoです。

今日は2/24(金)、2月最後の週末ですね。ただでさえ交通量が多くなる最終週の週末で福岡エリアは雨模様ですから、車を運転される方はくれぐれもお気を付けください。

▲ 不動産売買仲介の営業って具体的に何しているのか、知らない方って意外と多いんですよね。なので、今日は私のとある一日をご紹介。

さて、今日は、とある一日(平日)の私のスケジュールをご紹介。

① 9:30 出社

② 9:30-10:15 メール返信・反響管理

③ 10:15-11:30 blog作成

④ 11:30-12:15 重説・契約書類チェック

⑤ 12:15-13:00 物件お引渡しに関する段取り

⑥ 13:00-16:00 空地・空家調査

⑦ 16:00-17:00 机上査定内容確認

⑧ 17:00-17:30 反響管理

⑨ 17:30-19:00 チラシ作成

⑩ 19:00-20:00 諸雑務

⑪ 20:00 退社

こんな感じです。当然、日によって業務内容は異なるのですが、大抵はこのような流れになります。過去お取引きのお手伝いをさせていただいたお客様や知人からご紹介いただいたお客様等は私が直接担当(上記⑤)しますが、基本的には管理職なので、事務作業中心のスケジュールとなることが多いです。

ちなみにこの日のblogは75分程度で終わっていますが、15分で終わる日もあるし、半日かかることもあります… こんな拙いblogでも、内容によっては意外と時間がかかっているんですよ笑

▲ 空地や空家を実際に見て回る。住宅用地購入を検討しているお客様に対して、私たちが能動的にやってあげられることは、このようなことしかありません。

この日の特記事項としてはまず⑥。住宅用地をお探しの方も多数いらっしゃいますので、空地・空家調査を定期的に行っています。住宅用地の購入を希望されているお客様が求めるエリアに赴き、空地や空家を探してはチェックし、それらの所有者様をお調べして、ダイレクトメールを送付するためです。

空地・空家であったとしても、当然に、すべての所有者様が売却検討をされている訳ではありませんので、そのような方のお手元に弊社からのダイレクトメールが届いてしまう可能性もあります。その点につきましては、大変申し訳なく思っております。

ただ、弊社にご相談をいただいている住宅用地購入検討者様に対して物件紹介を行うにあたり、その時点で市場に出ている(売りに出されている)物件はすでに紹介済み、かつ検討した結果見送りという状況。弊社としましては、せっかく縁あって私どもに購入のご相談をいただいている訳ですから、その他の物件が売りに出されるのを【待つだけ】の状態は避けたい…よって、弊社自ら調査をし、所有者様にアプローチをしているということです。何卒、ご理解賜りますよう、お願いいたします。

▲ 不動産の価格の査定は、お客様の計画、目的を左右する大切なもの。目的成就のために走り出し後に、捕らぬ狸の皮算用だったことに気付いてもそれは、時すでに遅し。計画は慎重に…

次に⑦机上査定内容確認というのは、弊社が登録している一括査定サイトから送られてくる売却相談で多い【机上査定】希望のお客様に対して提示する机上査定書類の中身の確認です。

机上査定とは、査定対象物件の室内等の確認を行わず、周辺の取引状況等で査定価格を提案するもの。正直なところ、分譲マンションの一室の売却相談であれば、机上査定でもそれほど提示する価格に変動はありませんが、土地や一戸建の場合で、地形が悪い場合や前面道路や隣地との高低差がある場合等は、机上査定はほとんど意味を成しません。

とは言え、机上査定を希望されている以上、何らかの回答が必要なので、各営業スタッフが提示予定の机上査定の内容を確認しています。

極論すると、たとえば築10年の分譲マンションの場合で、査定の日から一年以内に、上の階が3,000万円、下の階が3,000万円で売れていたとしたら、机上査定価格は3,000万円というのが妥当かと思います(ある程度、お電話等で室内程度のヒアリングをします)。

ただ、これら二つの事例の成約日と、査定時点の市況を鑑み、3,200万円前後で売り出してみませんか？とか、買取を希望されるお客様であれば、買取想定価格は2,400万円くらいじゃないでしょうか？等のご提案を行っています。

だから、机上査定と言えど、結構な時間と労力を使います。それは、相談してこられるお客様に対して、根拠ある査定価格を提示したいからです。何かしらの目的があって、不動産の売却を検討されている訳ですから、この査定価格が大幅にブレると、その計画自体が水泡と化す、その名のとおり机上の空論となる可能性があるため、慎重に提示するようにしています。

それを、担当営業スタッフと私でＷチェックするようにしています。一人じゃ見落としがちなことも、二人体制で行えば、見落とすリスクも軽減できますし、なかには机上査定【困難】と判断し、現地確認の必要性を相談者様にお伝えするという結論に達する場合もあります。そのような場合において、相談者様が現地確認をNGとされた場合は、申し訳ありませんが弊社では机上査定価格の提示はできません。理由は、上述のとおり、適当な価格を提示する訳にはいけないからです。

このようなケースにおいて、ご相談者様が机上査定依頼を行った他の不動産会社さんも同じように【現地確認なし】で机上査定を行った場合、弊社同様、机上査定不可とされる可能性が高いと思いますし、万一、机上査定価格の提示があったとしても、それは、あまり意味をなさない可能性が高いと思います。大変手前味噌ではありますが、弊社が机上査定不可と判断している物件は、他社さんでも本来NGだろうと考えています。

このようなケース、直近でもありました。

他社さんで2,000万円と値付けられていたそうですが、もっと高く買ってくれそうなお客さんはいないかとのご相談。ですが、机上じゃ判断できそうもない立地・売却条件の土地であったため、物件確認後に面談をご提案したもののNG。面談はいいけど、買い手を探す訳だから、せめて物件確認くらいは…とお伝えすると渋々OKをいただき、物件確認は可能となりましたが、どう考えても、2,000万円は厳しい物件でした。

なので、2,000万円の根拠は【査定書】に基づくものですか？それとも【買付(購入申込)】に基づくものですか？とご質問したところ、買付に基づく価格(＝買う価格)とのことだったため「弊社では大変力不足ながら、2,000万円を超えるお客様を探すことは厳しいです」とお伝えしました。

それから数週間後。再びご相談者様よりご連絡があり「2,000万円で買うと言っていたが頓挫してしまったので、もう一度買いそうなお客さんをあたってほしい」との連絡が入りました。弊社なりの査定価格は1,400万円前後だったため、率直にそれをお伝えすると、それでもいいとのこと。結局はその価格に近いところで成約に至りました。

このケースはまさに、机上査定では価格の提示が不可のケース。当初の2,000万円というのは【買付】ベースではなく、その土地の広さに、エリア相場の坪単価を掛けて算出された金額だと拝察します。だとすれば、安易な机上価格提示に結果としてご相談者様が踊らされてしまったケースと言えます。建物の解体もあるし、擁壁のやり替え(隣地と高低差があるため)もあるし、道幅も狭くセットバックも必要でした。これを机上で算出するのは困難。だから、このような土地の場合は、実際に現地を見て…というのが基本線となります。

弊社では、そのようなことを各担当スタッフと打合せして、ご相談者様に机上査定の結果を提示するようにしています。繰り返しになりますが、新家取り組めば、これって結構な手間と労力がかかるんです…

こうしてこの日は20:00退社。不動産会社の営業、まして売買仲介を担う営業の一日って、あまり知られていないので、このように記事に起こしてみました。意外にちゃんと仕事してるでしょ笑　

ではまた。